<살아있는 법률 상식> (주택임대차) 임대차 계약 중 근저당설정과 보증금 회수 관계

● 질문
요지 : 임대인이 임대차 계약을 미룬 사이 근저당이 설정되었는데 보증금 반환이 보장될까요?
내용 : 저는 공인중개사 甲의 소개로 보증금 5천만 원에 전주시 소재 甲 자신의 소유 원룸형태 다가구주택에 입주하게 되었습니다. 甲의 통장에 보증금을 입금하고 입주하는 날이 되었는데 甲이 외국여행 중이라 계약서 작성을 못한다 해서 기다리던 일주일 사이에 다가구주택 전체에 대해 은행의 근저당이 설정되었습니다. 입주 전 보증금을 입금하라고 할 때 甲은 분명히 국내에 있었고 자신 소유의 다가구주택은 법적으로 깨끗하다고 해서 저는 그 말을 믿었습니다. 그리고 계약서 작성을 해야 전입이 가능한 것으로 알고 전입신고도 일주일 늦게 했고 확정일자도 그때 받아 두었습니다. 이런 경우 「주택임대차보호법」상 대항력이 있어 보증금 반환이 보장되는 것인지요? 그리고 甲이 저를 속인 데 대한 책임을 묻고 싶은데 어떻게 해야 하나요?
● 분석
요지 : 임대인에게 보증금을 요구하거나 법원의 재소 전 화해조서를 받아두는 것이 좋겠습니다.
내용 : 1) [주택임대차보호법] 상 대항력이란 임차인이 주택의 인도와 전입을 마친 그 다음날부터 제3자에 대한 효력이 있는 것이므로 귀하의 전입신고 이후는 물론 대항력이 있습니다. 살펴보면 귀하의 주거지가 시 단위이므로 「주택임대차보호법」상 보장하는 전주시는 5000만 원 이하일 경우에 해당되며, 소액우선변제금 1,700만 원까지의 최우선순위의 변제금을 받을 수가 있습니다. 또한 여기서 귀하가 간과하지 말아야 할 것은 다가구주택이란 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택의 하나로 현행법에는 3층 이하 연면적이 660평방미터인 건물을 말합니다. 빌라 형태로 별도등기 가능한 다세대주택과는 다릅니다. 그러니 귀하가 임차한 다가구 주택은 독립적으로 등기할 수도 없을 것입니다. 따라서 1순위 은행의 근저당 채권최고액이 과다하여 귀하의 보증금 반환에 불안을 느낀다면 전세보증금 반환에 대한 임대인 甲의 보장을 한 번쯤 요구하시는 것이 좋습니다.
2) 물론 귀하가 甲의 형사적 책임을 묻기 위해서는 甲이 “법적으로 깨끗하다”고 말할 때 처음부터 의도적으로 귀하를 기망하기 위해서였다면 사기죄 여부도 고려의 대상이 될 수는 있지만 사기죄의 기수요건은 기망과 결과에 따른 인과관계에 주관적 범위가 있어야 하기 때문에 범위를 증명할 수 있는 구체적 증명이나 문서가 뒷받침 되어야 하는 어려움이 있습니다. 형사적 처벌이 가능하다면 보증금반환이 더 쉬울 수는 있겠지만 여러 정황으로 봐서 쉽지 않을 것입니다. 그러니 일단 귀하가 甲에게 확실한 보증금 회수를 위해 재산 있는 사람의 보증을 요구하든가 임대인과 임차인이 전세기간 만료 이후 분쟁의 예방을 위해 집행력 있는 법원의 ‘제소 전 화해조서’라도 미리 받아 두시는 게 좋을 듯합니다.
참고로 제소 전 화해사건은 금액에 관계없이 시·군법원에서도 가능하고 소송비용도 소장에 첨부할 인지의 5분의 1에 불과하니 분쟁의 사전예방을 위해서 활용하시면 좋을 것입니다.

<제공 : (사)생활법률문화연구소>

전라매일 기자 / 00hjw00@hanmail.net

입력 : 2019년 12월 08일