수수께끼의 부동산 정책

투자와 투기는 어떻게 다른가. 요즘 국회 청문회에 나오는 사람들에게 묻는다면 정답은 「내자 남기」일 것이다. 내가 하면 투자고, 남이 하면 투기다. 경제학적으로 보면 투자는 미래의 과실을 겨냥하여 자산을 매입하는 것이고, 투기는 실질가치가 없는 거품 자산을 매입하는 것이라고 할 수 있다.
고개가 끄덕여질지 모르겠지만 이런 구분은 투자자 입장에서 보면 큰 의미가 없다. 어차피 미래의 수익은 불확실하기 때문이다.
요즘 정책을 맡고 있는 사람들은 친절하게도 두 채 이상의 집에 대한 투자는 투기라고 단언한다. 일단 투기의 정의를 그렇게 해놓은 다음, 이게 논리적으로나 실증적으로나 잘 맞지 않으면 정책을 동원해서 그 정의가 맞도록 만들겠다고 공언한다. 왜 이러한 접근을 하는지는 수수께끼다. 모든 가구가 한 채의 집을 소유한 사회를 이상적인 사회로 보고 있는 것은 아닌지 하는 생각이 들기도 한다.
어느 시대이든 모든 가구가 한 채의 집을 가진 사회는 없다. 집을 몇 채 가진 사람도 있고, 한 채도 가지지 않은 사람도 있기 마련이다. 자산으로 상가를 소유한 사람도 있고, 여러 용도의 건물을 소유한 사람도 있고, 땅을 소유한 사람도 있고, 주식을 소유한 사람도 있다. 부동산을 소유한 사람들은 대개 부동산을 매입할 때 발생하는 부채도 함께 가지고 있다. 주택 소유는 자산 관리의 문제다. 부동산 투자가 다른 투자보다 잠시 수익이 높을 수는 있겠지만 항상 수익이 높을 수는 없다.
투자는 장기적 수익을 보고 해야 하는데, 우리나라의 경우 인구 구조로 볼 때 주택에 대한 투자는 전망이 좋지 않다. 우리나라 전체적으로 보면 현재의 집값에는 거품이 끼었을 가능성이 높다. 주택 소유가 로또는 아니다. 고도 성장기 집값 상승의 기억을 가지고 투자를 해서는 안 된다. 이를 감안하여 정부가 경착륙을 막기 위해 이자율을 조정하거나, 주택 담보대출을 어느 정도 규제하는 것은 바람직한
일이다. 그러나 보유세와 양도세의 차별적 인상을 통해 다주택자의 부담을 급격히 올리는 것은 오히려 경착륙을 앞당길 수 있다.
주택 소유는 자산 관리의 문제지만 주거는 생활편익의 문제다. 모든 사람은 자신이 사는 집의 임대료를 부담한다. 소유자가 따로 있으면 집 주인에게 임대료를 낸다. 자신이 사는 집을 소유한 사람은 자기 자신에게 임대료를 내고 있는 것이다. 어느 경우든 비싼 집에서 사는 사람은 비싼 임대료를 부담하고 싼 집에서 사는 사람은 싼 임대료를 부담한다.
이런 관점에서 보면 집값이 높은 서울 일부 지역의 집값을 내리기 위해 정부가 재원을 투여하여 수도권 주택 공급을 늘리는 것도 바람직한 정책이 아니다. 이는 해당지역의 주거비용을 내려주는 효과가 있다.
환경이 열악한 지역에 사는 사람들의 주거생활 향상을 위해 쓰일 수 있는 정부 재원을 환경이 좋은 지역 사람들의 주거 편익을 위해 쓰는 게 된다.
또 다른 측면에서 보면, 수도권 주거비가 비싸면 다른 지역으로 경제활동이 옮겨가는 순기능이 작동한다.
정부재원을 투여하여 수도권 주거비를 내리는 정책은 이러한 가격기능의 작동을 가로막아 지역균형발전에 역행한다.
현 정부의 부동산 정책은 다주택 소유를 제한하고 서울 일부 지역 집값을 내리는데 초점이 맞춰져있는 것으로 보인다.
이러한 정책들은 부동산 가격의 연착륙에도, 보다 평등한 주거 생활에도, 지역균형 발전에도 도움이 안 된다. 그러면 왜 이러한 정책을 추구하는지는 수수께끼다. 좋은 정책은 먼저 그 목표가 분명해야 하고, 다음으로 정책 수단들이 정책 목표를 달성하는 데 적합한 것이어야 한다.

/채수찬 경제학자
카이스트 교수

전라매일 기자 /

입력 : 2019년 04월 03일