<살아있는 법률상식> 매매계약의 위임절차상 문제점

● 질문
1. 요지 : 매도인의 장인과 매매계약을 체결하였는데 사위는 장인에게 위임한 사실이 없다고 합니다.
2. 내용 : 저의 귀농생활을 위하여 텃밭이 딸린 농촌주택을 매수하기 위해 공인중개사 사무소를 찾았다가 중개사의 적극적인 권유로 매도인의 장인으로부터 위임받은 부동산을 매수하기로 하고 당일 계약금을 지급한 후 중도금은 계약일로부터 10일 후에 잔금은 30일 후에 각 지급하기로 하였습니다.이 후 계약내용에 따라 중도금을 지급하였고, 잔금지급일이 돌아와 소유권이전등기에 필요한 구비서류를 확인한 후 잔금을 지급하려고 했더니 갑자기 매도인의 장인이 자신의 사위가 중국으로 출장을 갔는데 통화가 안 된다며 사위가 귀국하면 연락을 주겠다는 말만 남기고는 행방을 감추었습니다.
뭔가 이상한 느낌이 들어 수소문해 알아보니 사위가 장인의 돈을 증여받아 주택을 매수한 것은 사실이지만 장인에게 주택의 매매를 위임한 사실은 없다는 것이 밝혀졌습니다. 저는 중개사의 말만 믿고 중도금까지 지급했는데 등기부 상 소유자는 매도를 위임한 사실이 없다고 하고 장인은 행방불명되었으니 제가 입은 손해액은 어떻게 해야 하나요?
● 분석
1. 요지 : 대리권 확인 후 설명 의무를 다하지 않은 중개인의 과실이므로 손해배상이 가능합니다.
2. 내용 : 1) 중개사가 부동산 중개 의뢰를 받은 경우에는 의뢰한 중개 대상물에 대한 권리관계(소유권, 근저당권, 전세권, 임차권 등), 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한(토지거래허가, 농지취득자격 여부) 사항 등을 사전에 조사 확인하여 이를 취득하려는 사람에게 계약 체결 전에 서면으로 제시하고 성실하게 설명해야 할 의무가 있습니다([공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법룰] 제25조 제1항). 그리고 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(동 법률 제30조 제1항). 또한 공인중개사사무소의 중개보조원(예를 들면 사무장, 실장, 과장, 대리, 사무원)등의 고의 과실로 인하여 손해를 입는 경우에도 중개보조원 등의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 간주하므로 공인중개사에게 손해배상 책임이 있다고 할 것입니다(동 법률 제15조).
2) 공인중개사가 매도인이 부동산을 적법하게 매도할 수 있는 권한을 가지고 있는지 여부(특히 부동산 소유자의 인척이 중개를 의뢰할 경우에는 대리인에게 적법한 대리권이 있는지 여부)를 조사확인하지 않은 상태에서 중개행위를 하였을 경우, 중개상의 부동산 매수인에 대한 손해배상 책임을 인정하는 사례가 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 2007.다73611 판결). 그러므로 공인중개사는 당사자 본인의 의사확인 및 대리권의 유무에 관하여 성실, 공정하게 확인하고 설명하여야 함에도 이를 게을리 하여 귀하에게 손해를 입힌 과실이 인정되므로 귀하는 손해배상을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
<제공 : (사)생활법률문화연구소>

전라매일 기자 / 00hjw00@hanmail.net

입력 : 2020년 02월 02일